蚌埠一小区地下车库建浴池引质疑 物业：收租金补贴物业费
来源：蚌埠新闻网
10月28日，蚌埠市民李先生拨打市长热线12345反映，龙子湖区亿发久家园小区地下停车场将改建成浴池，目前正在施工中。
当天上午，记者在该小区看到，地下停车场入口处堆积很多砖块，几名工人正在进行施工，通道内一半面积被隔成多间房屋，进入里面一片漆黑，借助手机光源观察，地下停车场面积有数百平方米，地上湿漉漉的，并无车辆停放。
现场一名施工方负责人介绍，这里确实要建一个浴池，而且征得绝大多数业主的同意。事实果真如此么?记者随即进行了深入采访。
经了解，该小区2010年建成，目前两栋楼共61户居民，而地下车库基本没有使用。家住1号楼1403户居民江家厚介绍，由于小区太小，每年物业费太少，前期物业无法维持，小区处于无人问津的状况，今年9月玫瑰苑物业入驻后，情况得到一些改观。
玫瑰苑物业公司负责人侯玉功介绍，该小区业主的总面积只有4000多平方米，即使大家都主动交纳物业费，一年也只能收2万多元。但麻雀虽小，五脏俱全。小区有保安、保洁、物业人员，还需要小区监控设备、照明的维护和电费，这点物业费根本不够。
&如果和以前一样，新物业无法生存肯定会离开，小区仍将处于一片混乱，开浴室是无奈之举，&侯玉功说，唯一的办法就是盘活小区现有资源，小区600多平方米的地下停车库一直空闲，可以利用起来开办大众浴池，收取租金补贴物业费缺口。于是将所有业主召集起来开会，向大家承诺如果同意经营浴室，将免除所有业主两年物业费，并承诺2年内把该小区建成区级文明单位。绝大多数居民表示理解，48户居民签字同意。
&刚开始不理解，地下室怎么能开澡堂呢!&家住1号楼1601居民洪乃团介绍，后来了解到，浴室施工不破坏人防工程结构，对住宅楼安全没有影响，而且不安装锅炉，热水从外面购买，自己和家人才表示支持。
记者从人防部门了解到，人防工程是鼓励使用的，但要求做到主体结构不被破坏，人防设施设备维护到位、安全管理符合消防、治安等要求。侯玉功介绍，浴室建设严格按照要求进行，须经多部门验收后才能对外开放。(记者 陈昂)
原标题：小区地下停车场 为增收入改浴池
编辑：江蔓
[此文系转载，来源于蚌埠新闻网，版权归属原作者]
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发送验证码小区地下停车场（人防工程）收费引发权属之争
转载：绵阳晚报 第A4版 日
开发商 业主 究竟谁是投资者？
法院：地下人防工程建筑投资部分已计入商品房价格成本中，业主为实际投资者
10月30日，涪城区人民法院审理并宣判某小区业主委员会（以下简称业委会）诉被告某房地产开发有限公司（以下简称开发商）业主共有权纠纷一案，法院一审判决业委会对该物业小区地下人防工程享有管理、使用的权利，其收益归全体业主。
据了解，这是我省第一例因地下车库引发的权属纠纷且一审胜诉的官司，判决对类似纠纷具有一定的借鉴意义。
事发 开发商卖车库引发官司
日，居民肖某在涪城区安昌路某小区以9万元的价格购买了一个车库，交钱后，开发商迟迟没有办《产权证》。今年3月，开发商明确告诉他无法办理《产权证》，可以退钱，但不退违约金，可以和开发商签订一份使用车库70年的协议。但每年5000多元贷款利息，开发商却不予计算在内。
&肖某将情况反映到业委会，希望其出面协商解决纠纷。业委会介入纠纷后发现，开发商从2007年初业主入住后，地下停车场就一直在对业主出售、收费。之前业主对开发商的行为虽然颇有异议，但小区地下车库的权属到底归谁，业主没有深究。
业委会后经了解，该地下车库属人防工程。业委会认为在没有取得合法所有权的情况下，开发商不能对外出售、出租地下车库。业委会遂代表小区900多业主，于今年4月13日将开发商告上法庭，请求依法确认业主对地下停车场有占有、使用、收益的权利。
被告 地下停车场未计入房价成本
“地下车库到底归开发商还是小区业主？”该案引起社会极大关注，也引起当事双方的极大争议。涪城区法院公开开庭审理该案时，原、被告在法庭辩论阶段争论异常激烈。
被告开发商代理人认为，原告业委会不是适格原告。按照《民法通则》的规定，只有公民、法人、其他组织才是民事诉讼主体，原告只是业主大会执行机构，是内设机构，无独立财产，无机构代码证。某小区地下停车场属于人民防空工程，被告作为该项目的开发商，依法享有占有、使用、收益的权利，该权利不属于业主或业主委员会。地下车场是国家战备设施，不属于小区业主共有设施。《商品房买卖合同》明确地下停车场不属于分摊、公共房屋设施。《商品房买卖合同》补充协议也约定“除纳入商品房分摊的楼梯、电梯、外墙外，其他公共配套建筑及设施由出卖人修建，其费用未计入商品房价格成本中，产权归出卖人所有”。因此，某小区地下停车场并未纳入商品房公摊，业主和被告签订的《商品房买卖合同》中确认的房屋价款，并不包括地下停车场，业主的购买行为不发生投资者主体的变更，而被告才是该工程唯一的投资者。
被告作为投资者，对该地下车库享有的权利源于法律规定。根据《人民防空法》第5条规定，平时由投资者使用管理，收益归投资者。原告无资格就车库归属起诉。原告诉请无法律依据，应依法驳回。
焦点 工程造价是否进入购房成本
本案双方当事人争议的焦点，在于小区商住楼地下车库（人防工程）的投资者是谁，该工程造价是否进入业主的购房成本？是否计入公摊面积？
法院查明，该小区商住楼土地使用面积13235.83平方米；总建筑面积74550平方米；总造价元。原、被告讼争的人防工程部分（平战结合地下室车库）7780平方米，包含在总建筑面积之内，但未计入业主购买的单元房的公摊面积。也就是说，该小区总的建筑成本已包括地下室。
根据四川省物价局、四川省建筑委员会《四川省商品住宅价格管理办法》第六条“商品住宅的成本构成”第（3）项“房屋建筑安装工程费：按建筑施工图的要求和标准，规定应进入建筑工程（含安装）的费用。”的规定，可以认定该小区地下人防工程的建筑投资部分，开发商在出售商品房时，已将该投资计入商品房价格成本中。
据此，该商住楼地下7780平方米的人防工程实际投资者应为原告。
一审判决 收益归全体业主
法院审理认为，原、被告诉争的人防工程建筑虽未计入业主购买的单元房的分摊面积，但由于人防工程是国家的人防战备设施，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者使用。”的规定，原告作为该人防工程的投资者，依法享有对该人防工程平时使用、管理、收益的权利。被告辩称某小区地下停车场未纳入商品房公摊，房屋价款并不包括地下停车场，业主委员会不是本案适格原告，不能独立承担民事责任的理由不成立。
在《补充协议》中，原、被告虽对其他公共配套建筑及设施约定由出卖人修建，修建费用未进入商品房价格成本，但该约定与被告向绵阳市建筑工程造价管理站所报工程造价不符，被告也未举证证明，为修建地下人防工程所投入的资金支出情况。被告编制的造价书未单独反映该工程造价情况。与业主的约定，也不符合省物价局、省建筑委员会《四川省商品住宅价格管理办法》关于“商品住宅的成本构成”的规定，故辩称理由不能成立。
&对于原告的诉讼主体的辩称，最高人民法院已有明确规定，“对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼”。据此，原告诉讼主体适格。被告的该辩称理由亦不能成立。依照我国《中华人民共和国人民防空法》第5条之规定，法院作出前述一审判决。&
（记者 黄志富）
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。您好!我是上海某小区业主。目前碰到一个地下车库停车位租赁费的问题要咨询。我小区地下车库产权属于开发商,由物业代管。没有卖出的地下车位,目前是由物业代理出租和管理的。今年7月之前,物业和开发商对于租赁的车位,都是要求至少1个季度一付,或者根据业主自行需求可支付更长的时间。但是,今年7月开始,由于开发商看到小区车位紧张,预估地下车库购买需求的增加,就拒绝业主支付1个月以上的车位租费,要求每月一付。10月10日,我的车出了事故,在4S店修理了长达2个月不到。10月的车位费我付了,但是从出事故10月10日之后我就没有使用过地下车库。直至今日11月26日,我到物业交付12月地下车库的费用,准备等车修好后在12月继续使用,物业却要求我把11月未使用的租赁费一起缴付。之前,租赁地下车位时,我们从未和物业或者开发商签过任何合同或者协议。请问,这11月的租赁费我是否需要支付?物业和开发商要求支付是否侵犯了消费者的权益?非常感谢!-找法网（)
您好!我是上海某小区业主。目前碰到一个地下车库停车位租赁费的问题要咨询。我小区地下车库产权属于开发商,由物业代管。没有卖出的地下车位,目前是由物业代理出租和管理的。今年7月之前,物业和开发商对于租赁的车位,都是要求至少1个季度一付,或者根据业主自行需求可支付更长的时间。但是,今年7月开始,由于开发商看到小区车位紧张,预估地下车库购买需求的增加,就拒绝业主支付1个月以上的车位租费,要求每月一付。10月10日,我的车出了事故,在4S店修理了长达2个月不到。10月的车位费我付了,但是从出事故10月10日之后我就没有使用过地下车库。直至今日11月26日,我到物业交付12月地下车库的费用,准备等车修好后在12月继续使用,物业却要求我把11月未使用的租赁费一起缴付。之前,租赁地下车位时,我们从未和物业或者开发商签过任何合同或者协议。请问,这11月的租赁费我是否需要支付?物业和开发商要求支付是否侵犯了消费者的权益?非常感谢!
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5){this.value=this.value.substr(0,5)};this.value=this.value.replace(/[^\d]/g,'');">住宅小区规划的地下车库的归属问题的探讨　　　　首先阐明我的观点，本人认为地下车库应该归全体业主所有。很多探讨地下车库所有权的人都是主要从理论上和相关法律依据方面在讨论地下车库的归属问题，本人准备结合地下车库的实际使用情况来探讨为什么说地下车库应该归全体业主所有。　　　　大家不要仅把目光放在钢筋混凝土和地下划的那几条线，我们来看看地下车库都有哪些配套系统：　　　　一、 停车场管理系统　　　　住宅小区的地下车库至少有2个进出口，但是通常都是无人值守的，在这两个口都设有道闸和控制机等设备用通过刷卡来控制车辆的进出，这个设备和小区出入口的道闸和控制机等设备一起构成了小区的停车场管理系统，在管理中心至少还有一台电脑和读卡器等中心管理设备进行发卡和信息管理，也就是说停车场系统是一个整体，如果是联网的系统，那么还要有线缆和管道连接到控制中心。当然你可以把这些设备系统为地下车库单独建立一套，但是我们去自家的地下车库去看看，他们是独立的吗？　　　　二、 消防系统　　　　 有地下车库的小区通常都建有高层和小高层，按照消防要求需要配套相应的消防系统，设置消防控制中心（而24小时值守，值班人员还得有消防大队认可的相关证件才可），地下车库需要做消防分区、喷淋、探测器、消防水箱、排烟设备等，此消防系统必须是联网的，不然根本无法验收，监控中心也只有一个，因此地下车库的消防系统不是独立的和整个小区是共用的。难道开发商也要把消防系统单独做一套吗，但是你要从哪里连接消防用水那？从业主的管道里吗？　　　　三、 监控系统　　　　 地下车库因为所处的环境特殊，因为安全等因素地下车库都要安装摄像机进行视频监控，而监控中心也是和小区用一个视频监控中心和UPS电源。因此地下车库的监控系统也不是独立的，也是和小区的监控系统共用的。　　　　四、 排水系统　　　　 地下车库因为地势的原因需要单独设置一套排水系统，而这些水还要和小区的排水系统最终汇合在一起。你开发商凭什么把你的雨污水都排到我的排水管道里啊，你给我交配套费，增容费了吗？　　　　五、 通风、排风系统　　　　 地下车库的空气流通不好，设计规划的时候都有通排风系统，这个系统是相对独立的，基本上是地下车库单独使用。但是开发商算成本的时候基本上都是算到消防系统里了吧！　　　　六、 照明系统　　　　 地下车库的照明系统和应急照明系统基本上也是独立的，通常和地下车库联体建筑的高层建筑的底层和地下车库是相通的，但是如果没有地下车库的话，也就不会有与地下车库相通的地上建筑了。这个照明系统基本上也是单独给地下车库使用的，但是应急灯一般也再算成本的时候算在了消防系统里。　　　　七、 电力系统　　　　 各个系统都要用电，一个小区用电需要上电业局申报，办手续，然后建立小区的配电室和配电系统，而地下车库的用电不是独立的是用的小区变电室的电，地下车库所有的电都不是独立的，不是自投、自建、自用的。　　　　上述几个系统的所有权是全体业主的或者是和专营系统共有的。我们反过来看，如果说地下车库的所有权是开发商的，那么这些配套系统也应该都是开发上的才对，可是开发商怎么把自己需要的各个系统的控制中心和电源、水源都设在了别人的家里那？按照我们上面分析的情况已经说明这些配套系统并不是开发商的，开发商要的就是你需要给他钱买70年产权的停车位，其他的东西都是你们业主的。这种情况显然是不公平，不正常的，况且开发商还在成本里已经把这些系统的建筑成本都算在了你所购买的房产里。
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　　其实上述这些系统的成本构成与开发商的土建费用相比所占的比重不是很大，我们因为某些系统是全小区共用的就说地下车库应该归全体业主所有好像理由还不太充分。再看一下我们的土地吧，因为业主买了小区的房子，所以全体业主成了小区的主人，用地红线内的所有土地的70年使用权也归业主所有。开发商说他拥有地下车库但是他把土地的使用权都出售给了业主，他怎么能单独获得地下车库的产权那？　　　　如果把开发商建设的地下车库直接划归为全体业主所有对开发商来说似乎有点不公平，但是开发商一口咬定地下车库是开发商的却又拿不出产权证来，是不是也不公平那。不要一找相关部门咨询或者上法院的时候就依据“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”来推理说明地下车库是属于开发商的，如此做法太草率了，有失公平，当事人是双方面的，既包括开发商又包括购房者，因此直接把当事人理解为开发商而认为车库是开发上的是不对的。既然是直接归为谁所有都不合适，那么你开发商就就公布一下地下车库的成本，然后找第三方审计一下，把地下车库的成本全部分摊到业主的房子上，最终地下车库归全体业主所有，这不失是一个好办法，公平合理。当然如果你既想占有地下车库，但是又把地下车库的成本部分或者全部分摊给了业主，那么你只能把地下车库归全体业主所有了，谁让你当初想占别人的便宜那，活该。　　　　单单依靠我上面的这些文字，开发商是不会乖乖的把地下车库给业主的，一个车位那可是几万，十几万甚至几十万。那么业主怎么办那？下面我们看业主如何与开发商进行地下车库所有权的斗争。
　　当你所购买到的仅仅是70年的车位使用权的时候，这就意味着你们家世世代代的都要给开发商交租子当奴隶，因为产权是人家开发商的，当你70年的合同到期后，你就没有权利继续使用了，你还得交钱续租70年。但是这个土地的70年使用权到期后是全体业主向国家出钱续租土地，在你拥有了续租的土地权后，你还需要额外向占用着你的土地使用权的曾经的开发商花比你续租土地还多得多的钱来续租十几个平方的停车位，到那个时候如果依然保持现在的情况的话，如果我能活到那个时候我一定会闹革命的。与其到那时都老的动弹不了，还不如现在就把问题解决了，给子孙后代留个清清白白，干干净净的地下车位那。　　　　看了上面这段话，您是不是觉得挺耐人寻味的，是不是觉得我们被什么状况给迷惑了那？为了孩子，为了下一代您肯定有了动力了吧，那么下面我告诉你，在现有情况下如何和开发商斗法。　　　　通常我们刚买房的时候前期物业和开发商都是一个鼻孔出气的。有时候你所购买的地下车库的使用权可能是物业卖给你的，你所交的车位管理费也是交给物业的。你在买车位的时候应该要求开发商出具产权证明，当然很多地方是根本不给办地下车库的产权证的，开发商是根本就拿不出来的，所以你买的仅仅是使用权，记得一定要签合同留下证据，而且他还不给你发票仅仅给你收据，拿着合同和收据去相关部门或者律师处咨询是否有法律效力，如果没有就去主管部门投诉。但是毕竟你还得有个车位停车，于是你忍了，买了。没关系先买着我们秋后算账，因为没有发票，最简单的办法是上税务局去投诉他，举报他偷税漏税。以个人名义上法院去告他也不用找律师，就我上面例的那些地下车库的配套系统当证据就好了，连律师都不用请，你只要证明他们把属于全体业主的东西给出租出卖就可以了，这就说明有合同欺诈，拿业主的东西高价卖给业主，这就可以找专业律师来探讨以什么名义起诉开发商和如何索赔了。物业收车位费要让他出具与开发商签的代管合同，作为秋后算账的依据。对于为什么物业要收车位费，物业的解释通常是因为需要照明设备用电，停车场系统和灯具，消防，监控等的维修需要费用，卫生清理，管理、巡逻等需要费用，但是大家别忘了，这些东西都是开发商的，我租房子东西坏了得房东维修的，房子塌了得房东再盖的，姑且把这些自相矛盾的东西记下。
　　通常我们刚买房的时候前期物业和开发商都是一个鼻孔出气的。有时候你所购买的地下车库的使用权可能是物业卖给你的，你所交的车位管理费也是交给物业的。你在买车位的时候应该要求开发商出具产权证明，当然很多地方是根本不给办地下车库的产权证的，开发商是根本就拿不出来的，所以你买的仅仅是使用权，记得一定要签合同留下证据，而且他还不给你发票仅仅给你收据，拿着合同和收据去相关部门或者律师处咨询是否有法律效力，如果没有就去主管部门投诉。但是毕竟你还得有个车位停车，于是你忍了，买了。没关系先买着我们秋后算账，因为没有发票，最简单的办法是上税务局去投诉他，举报他偷税漏税。以个人名义上法院去告他也不用找律师，就我上面例的那些地下车库的配套系统当证据就好了，连律师都不用请，你只要证明他们把属于全体业主的东西给出租出卖就可以了，这就说明有合同欺诈，拿业主的东西高价卖给业主，这就可以找专业律师来探讨以什么名义起诉开发商和如何索赔了。物业收车位费要让他出具与开发商签的代管合同，作为秋后算账的依据。对于为什么物业要收车位费，物业的解释通常是因为需要照明设备用电，停车场系统和灯具，消防，监控等的维修需要费用，卫生清理，管理、巡逻等需要费用，但是大家别忘了，这些东西都是开发商的，我租房子东西坏了得房东维修的，房子塌了得房东再盖的，姑且把这些自相矛盾的东西记下。　　　　前期物业很难斗的，他和开发商是一家的，但是要让大家知道，成立业主委员会选聘为业主说话的新物业之后，大家可以少交相当部分物业费。不信往下看看，《物业管理条例》规定在一个管理区域内只能有一家物业管理公司，我们的前提是依法成立业主委员会，依法选聘新物业，这个很重要的，依法进行的旧物业都会赖着不走的，何况过程有点问题。选物业的条件是服务标准不变物业费价格降低20%，这是业主形成合力的重要条件，钱从哪里来，来自地下车库和开发商。业主委员会成立后就要向物业索要相关的资料，把地下车库的相关资料全部找齐，包括出售的情况和向政府部门提交的相关信息的情况，因为业主委员会绝对有权利去查找和取得这些信息。业主委员会拿起法律的武器，首先上税务局举报偷税漏税，开发商出售了如此多的车库的使用权，都是收据，不开发票，就是偷税漏税且数额巨大。起诉开发商地下车库销售合同欺诈并且按合同金额赔偿业主，要求地下车库归还业主。业主委员会找齐了资料，就知道地下车库的成本是怎么分摊的了，也就有了部分的法律依据，不能完胜也可以肯定存在合同欺诈。　　　　再看下面的强硬手段，大家都听说过开发商和物业给业主停电、停水的吧，听没听说过业主给开发商断电、断水的吧。很抱歉你开发商的地下车库使用的是我们全体业主投资的电力系统，经业主大会同意于某某日停止对你供电，同时视频监控中心，消防控制中心等也不再给你使用。想自己单独解决吗，对不起本小区的一切公共的东西都不让你用。　　　　新物业是代表业主的，地下车库的所有者需要委托物业来管理才可以，因为我们有法可依《物业管理条例》规定在一个管理区域内只能有一家物业管理公司。于是乎凡是开发商的人想来自己管车库我们一律不许进，因为您不是登记在这里的业主，不能随便进小区。新物业和他谈条件吧，因为我们物业需要单独建立电力系统，各种控制系统，费用是多少多少，每年的管理费是多少，出了任何问题我们还有免责条款。狮子大张口，把开发商咬死，让他尝尝被欺负的滋味。　　　　在地下车位不能正常使用的情况下，已经买车位的去找开发商赔偿，不能正常使用要求赔偿一切损失，记得要一个一个的上法院打官司。　　　　业主委员会的意见是除非你把车位还给我们，不然我们要求你使用我们的土地就得交土地出让金，不然我不能让你在我的地面上从事任何利益活动。　　　　如此这般，开发商不死也得死，现在这个社会就是谁强势谁得利，综上所述开发商拥有地下车库的所有权是不合适的，开发商不要偷偷摸摸的把地下车库的成本分摊给业主，而是光明正大的把地下车库的成本公摊在房价里，地下车库的所有权归全体业主所有，地下车库的租金归全体业主所有，哪里需要维修还改造有了地下车库的租金就不用维修基金了，什么问题都能解决。人是活的《物权法》是死的，物权法是可以改的，也只可以补充说明的，把地下车库的所有权还给业主吧，这才能体现出社会的公平与和谐。　　　　每个地下车库的价值都是至少上百万的，甚至上千万的，对于业主委员会来说去打这场官司是很值得的，试想一下全国有多少地下车库，如果这些地下车库都还给业主，业主的后期使用成本会大幅降低，维修相当有保障，对于高涨的房价也算是一种补偿。如果每个城市都有几家业委会去举报开发商偷税漏税，上法院起诉开发商合同欺诈，上法院起诉归还业主的地下车库，结果会是怎样那？　　　　　　　　欢迎转载与探讨。　　
　　附：南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有。　　　　星汉城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区，开发商是江苏星汉置业有限公司。　　　　　　1998年9月，星汉公司申报星汉城市花园工程时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。日，南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方米。　　　　　　开发商在销售住宅时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主以“地下停车库是小区配套共用设施，应属全体业主共有”为由，多次要求开发商将地下车库交还全体业主。但开发商坚持认为其对地下车库拥有产权。　　　　　　2003年6月，星汉城市花园业主委员会向南京市鼓楼区人民法院起诉星汉公司，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归原告所代表的全体业主所有。　　　　　　11月12日，鼓楼区法院开庭审理了此案。法庭经合议后认为，南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点》要求被告按标准建设车库，这既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。建成后的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上任何建筑物的所有权，也不享有对它们的法定处分权。星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。另外，根据《江苏省物业管理条例》规定，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由不能成立。　　　　　　据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。　　　　案件法理分析:　　　　商品房住宅小区停车位的产权归属问题，历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。而将小区车库单独出售，则是开发商普遍的做法。多年来，由此产生的纠纷层出不穷，业主因此状告开发商的案例也是屡见报端。但由于种种原因，此类讼案中业主胜诉的情况一直未有所闻。11月12日，南京市鼓楼区法院作出“小区车库归业主共有”的判决，终于为此开了一个先例。可以说这是一个一个革命性的判决。业主们的建筑物区分所有权正走向实现。星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地的所有权和支配权. 根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上任何建筑物的所有权，也不享有对它们的法定处分权。星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。　　　　共用部分的使用，是指住户应按共用部分的本来用途而使用。所谓本来用途，又称固有用途，指依共用部分的种类、位置、构造、性质等使用共用部分。例如，在地下室停车、在庭院散步，乘用电梯等。共用部分的收益，指收取共用部分的天然孳息与法定孳息，如在区分所有建筑物本身所占地面以外的法定空地上，栽种果树所生的果实（天然孳息），以及将共用部分的地下室设置停车场出租收取租金（法定孳息）。　　
　　闲着没事，你不给人家管理费谁帮你看车啊，没人看车车子坏了，你这种人找不找物业公司责任，巩怕你这种人，自已在小区摔了下就要找人家赔钱吧。　　　　就你没这些人把社会搞乱了，以为自己懂点法，这个也告也那个也要打官司，累不累啊。
　　你就像前些天网上传的那个开着名车，为了区区几元停车费撞死收费员的那种人。
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